真正的城区地段，靠近瘦西湖景区，且是面积约㎡起步的双拼别墅，总价超千万，这什么神仙小区？
但我说的这家楼盘——凤凰溪岸，情况没有想象中那么好，相反，楼盘从年开卖，20套别墅只卖出去6套，近2年还遭遇退房，销售十分困难。
今天我实探发现，小区经过改造后颜值提升了一些，周边中介向我透露实情：小区在院子、车位等方面有设计缺陷，真实价格可能仅万不到，但还是卖不动……
01.
约㎡起步，总价上千万
主城别墅10年卖出6套
别墅盘，不稀奇，但主城别墅，特别稀奇。
前两天我跟同事扒着手指头数了下，扬州目前在售的别墅盘，市区（含江都）满打满算也就11家左右。
如果把范围缩小到老城区，将只剩金地华著、天珺源璟等少数几家，且大多是新式叠墅，大面积的独栋、双拼几乎绝迹。
但事无绝对，我今天就来到一家楼盘，总共20套双拼别墅，建筑面积约㎡、㎡，并且就在梅岭片区，听起来就觉得非常莱斯。
这家楼盘就是位于老虎山路的凤凰溪岸，如果在百度地图上找，你还能看到它很多年之前的名字：御景园·香溪里。
从位置来讲，这里位于老扬州人广泛认可的老城地段，门前老虎山路，旁边邗沟河，不远处还有宋夹城景区，生活氛围那叫一个地道。
从价格来看，小区约㎡户型，对外报价约万，非常贵，但整盘仅20套，数量稀少，全城找20个喜欢主城别墅的富豪，似乎也没那么困难。
各方面条件简单看来，这个楼盘目前在市面上几乎找不到竞品，应当不愁卖，然而不查不知道，真实的销售情况出乎意料。
从年领销许开卖，到现在约10年时间过去了，扬州房地产信息网显示，楼盘已售已备案仅6套。
（图源：扬州房地产信息网）
更扎心的是，2年前我同事了解这家楼盘时，留下一张备案截图，当时的成绩是9套。
（图源：扬州房地产信息网年3月截图）
也就是说，2年时间，买家退了大约3套房，销售进度倒退了……（根据可售房源数字变化，期间可能有新的成交和退房情况发生）
02.
改造后颜值明显提升
院子太小，体验感打折扣
凤凰溪岸在哪，大部分扬州人都不知道。
一方面因为老漕河路改道，凤凰桥街被斩断，瘦西湖路修建时，也没给老虎山路留下直接路口，交通上被别了一下。
然而楼盘作为御景园的别墅部分，其实藏得并不深，入口和南侧一栋楼，就大喇喇地立在老虎山路边上，可以说路人皆知。
大门采用中式古典门头，铝板材质给人感觉还比较挺拔，然而对于一个小区大门来说，略微小了一些。
我来到门前时，却发现保安亭内没有人，于是也就放心大胆地进去一探究竟了。
进门一条柏油路，两边种有迎客松，西侧画了一溜车位，院墙外的大树探出头来，私密性还不错。
仔细看路边的景观小品，绿植倒不是主要的，有怪石沿墙而立，还使用了一些磨盘、水缸，有点朴素，又有点怀旧。
院墙也有细节，黑色瓦当拼成金钱纹，做出了漏窗效果，中间还有木头打的花架，给藤蔓类攀爬。
楼盘大约年建成，早就是现房在售，楼栋分布非常简单，沿着路两三栋成一排。
小区大约在年时，外立面翻新为石材干挂，变成了新中式，据周边中介称原来的风格与隔壁御景园住宅一样，是灰白色调。
现在的别墅外观，不管怎么说，乍一眼看上去还是挺气派的。
然而凑近了仔细看，就能发现有些问题是改造难以克服的，例如无处藏身的落水管，在石材外立面的映衬下，非常明显。
别墅的地下室被设计成一半露出地面，所以每户南北侧的入户门，都需要从台阶进入，而北侧的台阶和楼板就裸露在外，观感上不太好。
小区中目前只有1户人家在装修，有工人正在忙前忙后的砌北侧院墙，重铺地砖，看被拆开的墙面，部分外立面也要进行调整。
转了一圈之后，我发现大部分楼栋都没有边院，对双拼别墅来说，这一点比较致命，体验感大打折扣。
在第二排，有一整栋已经完成装修，看上去像是样板间，东西两户合并为同一个入户门，内部院子全部平铺。
我仔细看了下，这栋因为东边与住宅相接，从绿化中抠出来一些空间做了边院，属实不容易。
而西侧，则把两户人家之间的地方全占了，勉强形成了三面合围的大院子。
整体而言，小区经过改造之后，能看出开发商用了心，然而受限于整体规模，双拼别墅的特点没有完全发挥出来，景观占比较低。
03.
约-㎡户型图曝光
大别墅居然没有规划车位
我今天在小区内实探时，发现有一户北门直接敞开着，也就不客气进去体验了一把户型。
从北门进去之后，直接到达别墅的一楼，不得不说，正南向的这面大窗户太赞了，整个一楼除了大门没开有些暗，其他地方都被照亮了。
二楼主要为居住功能，有一间非常大的套间，我找了个角度拍下这张，可以看出从卧室过去还有2道门，中间是独立更衣室，里面是卫生间。
三楼主要为主人房，带有景观阳台，阳台有较高的墙垛，对采光有一定影响，而且从视野来看，也不太开阔。
最后看地下室，前面讲过地下室是半层露出地面的，所以有自然采光，还挺亮堂。
隔壁有一间房，除了门之外没有任何采光通风，看这个格局，一般在别墅中是车库的位置，不知道为什么没有做。
如果走马观花的浏览，无法让你体会到具体的空间，我找到了凤凰溪岸的户型图。
通过户型图，能够很直观地发现我前面说的问题，双拼别墅居然只有南面的内院，令人费解。
另外可以看出，户型图上没有车库，而小区内排布得比较紧密，也没有太多空间打造车位，能指望的就是小区入口处的几个车位，比较尴尬。
另外因为室内面积足够大，每个楼层的空间奢侈到浪费，比如这间卫生间，在户型图上不显眼，实际上比大部分人家里的卫生间，都要大一圈。
但对豪宅来说，面积有时候就是用来浪费的，这个真不好评价，仁者见仁智者见智。
04.
资深中介透露实情
小区规划设计存在缺陷
今天我逛万小区之后，向周边中介了解关于小区的现状，没想到遇到一位知情人士。
这位中介告诉我，他与开发商老板认识，并且自家店里也在帮着卖，小区的历史和现状，他也非常熟悉。
他说，老虎山路周边御河苑等多个小区，都是同一家公司开发的，想当年，扬州金三叶置业在附近也是很有名气的。
中介对这个小区的评价是，开发时规划有些草率了，如果全部做成洋房，或者全部做成别墅，都不会是现在这个状况。
虽然别墅现在标价达到千万，也只是有价无市，主要就是定位不够清晰。
在扬州买得起千万级别墅的人，向往什么样的生活他说不清楚，但应该不会是凤凰溪岸的样子，老虎山路地段一绝，但还是太市井了。
说到底，凤凰溪岸有了豪宅的皮相，没有豪宅的内在，最终也没有呈现给买房人一个高端居所的氛围。
另外中介透露，小区户型上存在一定的缺陷，高端别墅买家一般非常看重院子，而这个小区院子太小，获得感不强。
中介告诉我，前面买房的人中，扬州本地人和外地人都有，虽然一直没有大肆宣传，但也大海捞针了10年，收获不多。
我在网上也看到一些“直降万”的二手房源，就向中介询问，谁知道他告诉我，这个小区没有二手房，网上都是周边中介放出的一手房源。
至于为什么价格差这么多，这位中介笑了笑，说：看你怎么理解了，万不假，万也不假。
我怎么理解？我不太理解。
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