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近日，国家发展改革委公布“号文”，首次将景区资产纳入REITs投资范围，让景区有了新的融资手段。
如何理解这一新政？人民文旅联合文旅行业专家推出《REITs政策系列解读》。
周玲强
浙江大学管理学院教授/博士生导师
今年6月，首批9支基础设施REITs试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市，合计募资亿元。
这批包含收费公路、仓储物流等资产的REITs产品预测年现金分红率在4%～12%，因此在发行时获得投资者追捧，有的超募十倍以上。
现在，手握重金的REITs有机会牵手旅游行业。
7月2日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔〕号）（简称“号文”），将试点范围放宽到全国，并且首次将景区资产纳入REITs投资范围。
这一政策变化将给旅游行业带来什么新机会？
TIPS：什么是景区REITs？
景区REITs通过将基础资产收益分割成小份的收益凭证或收益债券卖给特定投资人进行融资，融来的资金用于景区的基础设施和公共服务建设并获取可持续收益，并按融资契约将这些收益分配给不同等级的投资人（债券购买人）。
通过这种方式，REITs将收益分享给投资人，使广大的民众散户也能参与景区投资并分享中国旅游经济的红利，这是景区REITs的优越处和吸引点。
与地产“脱钩”的融资方式
此次“号文”将基础设施REITs的试用领域拓展到自然文化遗产、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。
目前全国5A景区共家。在今年泉州申遗成功后，《世界遗产名录》收录了中国的56处世界遗产，包括38处文化遗产、14处自然遗产、4处自然文化双遗产。这些优质旅游项目极有可能在未来通过基础设施REITs获得资金的支持。
对资本而言，旅游行业是一个投资周期长、回报慢的行业，一旦投资失误甚至可能血本无归。
基础设施REITs的存续期都较长（普遍在20年以上），这与旅游行业投资周期长的特点契合。
基础设施REITs较为稳定的分红并能在二级市场灵活交易，也较好解决了投资旅游的资本追求收益率和退出方式的痛点。
因此，景区REITs有望改变目前旅游行业投资需要依靠地产来回收资金的传统运营模式。
成都市青城山-都江堰旅游景区（图片来源：摄图网）
门票成重要底层资产
“号文”中提出，酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。
目前景区能拿出来发行REITs的底层资产中，应该只有“门票收入”符合要求。
在此之前，已经有不少景区将未来几年的门票收益作价抵押给某些金融资本，以获取一笔可观的资金投入景区的改造或者新项目的运营，发挥景区资源的未来时间价值，将旅游资源提前变现。
“号文”通过REITs将这种商业模式规范化，从而鼓励更多社会资本向优质的旅游景区投资。
陕西华清池景区（图片来源：摄图网）
利好中西部旅游业发展
“号文”还将基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国，符合条件的项目均可申报，开展基础设施公募REITs的条件进一步放宽。
“号文”重点支持的范围还增加了“黄河流域生态保护”。黄河流域涵盖青海、四川、甘肃、宁夏、内蒙古、陕西、山西、河南及山东9个省（自治区）。
在此之前，ABS（资产证券化）等已在经济较发达地区的景区深入推广，比如扬州瘦西湖、平遥古城等景区都实施了ABS项目。
借助REITs这样的金融工具，中西部地区旅游业发展也将获得更强大的推动力。尤其像陕西、四川的许多优质旅游资源，过去发展因为资金流以及资产不能够变现的制约将会得到彻底的颠覆。
所以“号文”的相关政策对旅游行业是个利好消息，“十四五”期间，一些需要大量资金投资的优质景区会迎来春天。
*本文仅代表专家观点，不形成投资建议
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